ادامه بحث در خصوص ماده 100

4 – تجاوز به معابر شهر !!
در مورد تجاوز تخلف تجاوز به معابر شهر باید بگوییم که منظور قانون گذار عدم عقب نشینی مالک خود بوده و واژه تجاوز از باب تسامح و تساهل بوده است . چرا که تجاوز به معابر شهر مشمول عناوین کیفری چون تعرف عدوانی موضوع 6904 ق. م. 1 می شود . مالکین تخلف تجاوز به معابر شهر مذکور در تبصره 6 م 100 ق .ش زمانی تحقق پیدا می کند که مالک بنا در هنگام نوسازی بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه و با عدم رعایت برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه را شروع به ساختن ملک جدید کنند و یا به نحوی از آنجا تجاوزی به ملک سابق خود و ملک فعلی شهرداری انجام دهند .
در حقیقت شخصی که تحت عنوان تجاوز به معابر شهر متخلف شناخته شود . در ابتدا به ساکن مالک می باشد و حقیقتا تجاوزی به ملک دیگری انجام نمی ده و فی الواقع تجاوز به ملک سابق خود انجام داده : ولی در اثر گذشت زمان ملک مزبور تماما یا بعضا در طرحهای مصوب شهرداری و مراجع مربوطه واقع گردیده که یا چنین طرحهایی فوری و ضربه الاجلی می باشد که دولت با پرداخت ملک به مالک و خراب کردن آن طرح خود را اجرا می کند و یا اینکه چنین طرحی مهم و فوری نمی باشد ولی حتما باید انجام گیرد حال اگر مالک ملک قصد نوسازی یا تجدید بنا کرد باید بر اساس چنین طرحی ساخت کند و اگر خلاف آن ساخت کند بدون علم به اینکه ملک مزبور تمامایا بعضا مشمول تخلف تجاوز به معابر می گردد که در این صورت شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری کند . و طرح دعوا در کمسیون نماید .
5- تخلف عدم استحکام بنا :
چنین تخلفی زمانی پیش می آید که مالک رعایت اصول فنی و معماری و .... را نکرده باشد و بنا از استحکام لازم برخوردار نباشد در مورد این تخلف از آنجا که از مصادیق صورت ام 100 می باشد حکم تخریب از سوی کمسیون الزامی می باشد .
6- تخلف عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی :
اصول فنی شامل آن تعداد از ضوابط شناخته شده و علمی راجع به احداث بنا می شود که عدم لحاظ آن موجب عدم امکان بهره برداری مطلوب از ساختمان و عدم مقاومت و بقای ساختمان در قانونی آن می شود .
اصول بهداشتی مربوط به اموری است که رعایت آن به منظور حفظ سلامت جسم و روان استفاده کنندگان از ساختمان ضرورت دارد و تخطی از آن موجب خلل و نقصان در بهداشت جسم و روان انسان می گردد .
منظور از اصول شهرسازی رعایت اصول و ضوابطی می باشد که برای حفظ بافت شهر و توسعه فعلی و آتی آن نیاز می باشد .
تخلف از موارد فوق الاشعار توسط مالک از موجبات طرح دعوا در کمسیون ماده 100 ق .ش می باشد که در این نوع از تخلف کمسیون رای به تخریب آن بنا خواهد داد .
7 – تغییر کاربری :
چنین تخلفی زمانی تحقق پیدا می کند که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی ، در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود . در مورد این تخلف شهرداری پس از اطلاع مورد را در کمسیون م 100 مطرح می کند و کمسیون پس از احراز تخلف در مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند . در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یکماه اتخاذ تصمیم می کند .
اجرای این تصمیم با مامورین شهرداری است . کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه ای از 6 ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجددا تعطیل خواهد شد « تبصره بند 24 م 55 ق. ش »
لازم به ذکر است که دائر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب می شود .
نکته دیگری که باید به آن اشاره شود عدم پیش بینی قانونگذار در مورد تغییر کاربری تجاری به غیر تجاری می باشد :
یعنی اینکه اگر کسی محل کسب یا پیشه خود را که مطابق مندرجات پروانه ساختمانی تجاری می باشد را به محل سکنی خود تبدیل کند و یا هر استفاده غیر تجاری دیگری از آن ببردآیا مشمول این ماده می شود یا خیر ؟ مطابق قانون و رویه موجود چنین تغییری کاربری را مشمول مقررات این ماده نمی شود .
ب - نحوه رسیدگی در کمسیون م 100 قانون شهرداری ها
قبل از پرداختن به چگونگی رسیدگی در کمسیون م 100 به نحوه طرح تخلفات در کمسیون خواهیم پرداخت : آیا شهرداری تنها مرجع صالح برای طرح تخلفات ساختمانی در کمسیون می باشد .
اختصاصی بودن سمت شهرداری در طرح تخلفات ساختمانی بیانگر این می باشد که هر کدام شخصی که از تخلفات ساختمانی متضرر گردد باید برای اقامه دعوا در کمسیون ابتدا به شهرداری اعتراض خود را اعلام نماید و سپس شهرداری اگر آن تخلف را داخل در صلاحیت کمسیون م 100 دانست به کمسیون ارجاع دهد هر چند که رویه موجود در شهرداری ها همین می باشد .
قانونگذار نیز در تبصره 1 و 2 و 6 م 100 و تبصره بند 24 م 55 ق. ش متعرض این امر گردیده که شهرداری تخلفات ساختمانی را در کمسیون مطرح کند یا ارجاع دهد و حتی در تبصره 2 م 100 این امر را تکلیف شهرداری قلمداد نموده مع ذالک قسمت اخیر تبصره م 100 رسیدگی به تقاضای ذی نفع را نیز پذیرفته باید در نتیجه با توجه به روح قانون و قواعد حقوق اختصاصی بودن سمت شهرداری در طرح تخلفات به کمسیون م 100 مورد قبول نمی باشد .
اصولا رسیدگی به تخلفات ساختمانی دو مرحله ای می باشد . رسیدگی در مسیون بدون رسیدگی در کمسیون تجدید نظر نحوه رسیدگی به این ترتیب است که گزارشهای تخلفات ساختمانی که به شهرداری تسلیم می شود چنانچه جلسات کمسیون در خود شهرداری منطقه تشکیل شود به وسیله واحد شهر سازی و فنی یا شخص مسوول اقدام ، پرونده به کمسیون ارجاع و در صورتی که شهرداری دارای مناطق چند گانه باشد و کمسیون در شهرداری مرکزی تشکیل گردد پرونده منطقه شهرداری نخست به دبیرخانه کمسیونهای م 100 ارجاع و به وسیله دبیرخانه به کمسیون ارسال و مورد رسیدگی قرار می گیرد .
کمسیونهای م 100 باید قبل از رسیدگی ماهیتی به پرونده ها ، نخست از وجود صلاحیت محلی خود اطمینان حاصل نمایند و اگر تخلفات واقع شده ، به داخل در محدوده شهر یا حریم آن نبوده و یا اینکه در شهرهایی که دارای مناطق متعدد می باشد و شهرداری های متعدد در آن شهر وجود دارد آیا تخلفات واقع شده مربوط به نقاط معین شده از طرف وزارت کشور و مسکن و شهرسازی می باشد که در صلاحیت شهردای آن منطقه است و یا خیر که در صورت اخیر یعنی اگر تخلفات واقع شده در صلاحیت محلی آن شهرداری نباشد باید عدم صلاحیت خود را اعلام کند .
کمسیون پس از بررسی صلاحیت محلی در صورت وجود صلاحیت موارد در رسیدگی می شود .
جلسه کمسیون م 100 ق. ش ( مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور یکی از قضات دادگستری به عنوان وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن در شورای اسلامی شهر » .
با تکیه بر روح قانون و تعداد اعضاء و حاکمیت قاعده « اعتبار اکثریت آراء بصورت نصف بعلاوه یک در اکثر کمسیونها » با حضور 3 عضو خود رسمی پس از آنکه جلسه رسمی گردید پرونده مطروحه بررسی و توضیحات شفاهی از نماینده شهرداری اخذ و لایحه دفاعیه ذی نفع در صورت وصول قرائت می گردد و در صورتی که مشکلی برای رسیدگی وجود نداشته باشد معمولا در همان جلسه نسبت به صدور رای و امضای آن بوسیله اعضای اقدام می شود در اینجا باید متعرف این نکته گردیم که طبق ت 1 م 100 کمسیون پس از وصل پرونده به ذی نفع اعلام می نماید ظرف 10 روز توضیحات خود را کتبا ارسال دارد ولی طبق رویه موجود در شهرداریها ، پس از وصول پرونده در شهرداری و قبل از طرح دعوا در کمسیون م 100 دبیرخانه شهرداری به ذی نفع اعلام می کند که ظرف 10 روز توضیحات خود را کتبا اعلام نماید .
چنانچه صدور رای در جلسه اول رسیدگی ممکن نباشد کمسیون باید ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اعلام کند .
پس از صدور رای ظرف مدت 10 روز نسبت به ان رای اعتراض نمایند مرجع رسیدگی به این اعتراض کمسیون دیگر ماده صد معروف به کمسیون تجدید نظر م 100 خواهد بود که اعضای ان غیر از افرادی می باشند که در صدور رای قبلی شرکت داشته اند نحوه رسیدگی این کمسیون پس از رسیدگی مبادرت به صدور رای می نماید و این رای یا در تائید رای کمسیون بدوی می باشد و یا اینکه بر خلاف رای کمسیون بدوی می باشد .
آرای قطعیت یافته از کمسیون م 100 قابل شکایت در دیوان عدالت اداری توسط هر ذی نفعی به غیر از شهرداری می باشد . بنابراین آرای صادره از کمسیون بدوی م 100 ق. ش بعد از گذشت مهلت 10 روز و عدم اعتراض در کمسیون تجدید نظر م 100 قابل شکایت در دیوان عدالت اداری می باشد کمااینکه آرای صادره از کمسیون تجدید نظر م 100 قابل شکایت در دیوان عدالت می باشد .
لازم به ذکر است که به موجب بند 2 م 11 قانون دیوان عدالت اداری رسیدگی به اعتراضات و شکایایات داخل در صلاحیت دیوان عدالت اداری منحصرا از حیث نقص قوانین و مقررات یا مخالفت با آنها می باشد . بنابراین دیوان از رسیدگی ماهوی که خارج از شان آن می باشد ممنوع می باشد . از بحث بیشتر راجع به دیوان به علت اینکه خارج از حوصله این مقام می باشد خوددداری می گردد .
ج - اجرای مجازات کمسیون م 100 تبصرهای آن
در حقیقت آرای صادره از کمسیون م 100 ق .ش بعد از قطعیت قابلیت اجرا پیدا می کنند و اجرای آراء آن بر عهده مالک و شهرداری می باشد .
یکی از عوامل اجرایی م 100 مطابق قسمت اخیر تبصره 6 ماده 100 مالک می باشد « هر گاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قطع بنا ننماید » همانگونه که مالک فقط نسبت به قطع تمام یا قسمتی از بنا مجری حکم می باشد . و اجرای حکم وصول جریمه و سپس توسط مالک قابل تصور نمی باشد .
مهمترین و تنها عامل اجرایی دیگر کمسیون م 100 ق .ش شهرداری می باشد . اجرای حکم توسط شهرداری در سه مورد تعطیلی محل قطع بنا و وصول جریمه امکان پذیر می باشد .
1 – تعطیلی محل کسب یا پیشه و یا تجارت توسط شهرداری مطابق با بند 24 م 55 ق. ش .
2 – قطع تمام یا قسمتی از بناء :
مطابق قسمت اخیر تبصره 1 م 100 هر گاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قطع بنا ننماید شهرداری راسا اقدام به قطع تمام یا قسمتی از بنا می نمایدهمچنین مطابق با قسمت اخیر تبصره های 2 و 3 و سایر موارد مذکور که کمسیون رای به تخریب بنا می دهد شهردای مجری رای تخریب می باشد .
3 – وصول جریمه به موجب تبصره های 2 و 3 و 4 و5 و6 و همچنین سایر مواردی که کمسیون رای به اخذ جریمه می دهد شهرداری مکلف است بر اساس رای صادره از سوی کمسیون نسبت به وصول جریمه اقدام نماید :
همانگونه که گذشت یکی از عوامل اجرایی کمسیون شهرداری می باشد که البته این امر بر خلاف قواعد حاکم بر دادرسی و عدالت می باشد چرا که شهرداری خود طرف دعوا در موضوع مورد رسیدگی در کمسیون می باشد و بودن یکی از صحاب دعوا به عنوان مجری حکم اصل برابری سلاح اصحاب دعوا را به شدت خدشه دار می کند .
بودن نماینده شهرداری در کمسیون م 100 « بدون حق رای » از باب ادای توضیح به جهت مسائل فنی و شهرسازی و مسلط بودن بر چنین اموری قابل توجیه می باشد ولی اجرای حکم صادره از طرف شهرداری به هیچ نحو قابل توجیه نمی باشد چرا که در مرحله اجرای حکم اخذ جریمه و تخریب بنا نیازمند تخصصی نمی باشد . لذا لازم است که قانونگذار در اصلاحات آتی اجرای احکام صادره از کمسیون م 100 را به مرجعی بی طرف واگذار نماید .
از مطالبی که ذکر آن گذشت نباید این شبهه به وجود بیاید که از انجا که مجری احکام دادگاههای عمومی و انقلاب دادسرای می باشد و دادستان نیز طرف دعوا محسوب می شود و اکالی در این مورد به جهت مجری بودن شهرداری نیز وجود ندارد : در جواب باید گفته شود که در مورد اجرای آرای صادرشده از کمسیون م 100 و صدور دستور موقت برای آن باید به عنوان یادآوری متذکر شوم که آرای قطعیت یافته از کمسیون را با صدور دستور موقت برای آن باید به عنوان یاداوری متذکر شویم که آرای قطعیت یافته را با دستور موقت ار دیوان عدالت اداری می توان به طور موقت از قابلیت اجرا بازداشت ولی طبق رویه موجود در دادگاههای عمومی و انقلاب نمی توان تقاضای صدور دستور موقت برای آرای کمسیون م 100 را نمود .
در آخر به وظایف شهرداری – مهندسان ناظر ساختمانی و دفاتر اسناد رسمی در ارتباط با م 100 و تبصره های آن خواهیم پرداخت .
الف – شهرداری :
1 – جلوگیری از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مامورین خود « قسمت اخیر م 100 ق ش » لازم به ذکر می باشد که بر خلاف عده ای از نویسندگان که واژه « می تواند » مذکور در ماده را به عنوان تکلیف و اجبار برای شهرداری تعیین نموده اند . واژه « می تواند » ظهور در اختیار برای شهرداری دارد یعنی شهرداری در این مورد اختیار دارد که خود به وسیله مامورین خود از چنین عملیات ساختمانی جلوگیری کند و اجبار شهرداری در این موارد طرح دعوی در کمسین م 100 می باشد .
و قید در غیر این صورت مذکور در تبصره 1 م 100 به مهلت مذکور بر می گردد نه به عدم تکلیف شهرداری به طرح دعوا در کمسیون تبصره 1 م 100 به مهلت حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری ، موضوع را در کمسیون مذکور مطرح نماید در غیر این صورت کمسیون به تقاضای ذی نفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد ..... »
2 – طرح دعوا در کمسیون م 100 :
در مورد طرح دعوا از سوی شهرداری در قانون موعدی ذکر نشده مگر در مورد جلوگیری از عمیلات ساختمانی که در این صورت حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری باید موضوع را در کمسیون مذکور مطرح کند .
3 – ابلاغ تصمیم کمسیون به مالک
4 – اجرای آرای کمسیون م 100
5 – تقاضای صدور رای تخریب از کمسیون نسبت به ذی نفعی که از پرداخت جریمه خودداری کرده .
6 – جلوگیری از ادامه عملیات تجاوز به معابر شهر و ارسال پرونده امر به کمسیون .
ب – مهندسان ناظر ساختمانی :
1 – نظارت بر عملیات اجرائی ساختمانی که به مسوولیت آنها احداث می گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبات فنی ضمیمه .
2 – گواهی مطابقت ساختمان با پروانه ، نقشه و محاسبات
3 – اعلام تخلف به شهرداری
ج – دفاتر اسناد رسمی :
قید ، گواهی پایان ساختمان و گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله صادر شده توسط شهرداری « در مورد ساختمانهای ناتمام » در سند با توجه به قسمت اخیر تبصره م 8